今回も、宅建資格対策です。
宅建業法の8種類の制限についてです。
「宅建業者が自ら売主」になる場合のみ適用がある規制です。
＊買主も宅建業者の場合は適用されません。
不動産の購入を検討している人でしたら、クーリングオフの部分など把握しておくといいかもしれません
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自己の所有に属しない宅地・建物の売買の制限 宅建業法 8種制限①
他人物売買の禁止
宅建業者は、他人の所有に属する宅地・建物のついて、自ら売主として売買することはできません。
例外として、その宅地：建物を取得する契約か予約があれば売買が可能
代金の支払い引き渡し、登記まで完了している必要はなし。
その契約・予約の効力の発生が条件に係るものは除かれます。
未完成物件の売買の禁止
物件が完成していない場合、手付金の保全措置を講じなければ売買できません。
どちらも、取得できるか不明確な土地・建物を消費者に売ってしまうと、後に消費者が物件を取得できず被害を受けるかもしれないからです。
クーリングオフ 宅建業法 8種制限②
宅建業法での「クーリングオフ」は「事務所等以外の場所で買い受けの申し込みの撤回等」といいます。
消費者を守るために出来た制度ですが、全ての契約がクーリングオフできるわけでもありません。
場所や期限、方法を設けられているので、消費者の方は契約前には確認しておく必要があります。
クーリングオフが出来る場所
基本的に事務所等で行われた契約はクーリングオフできません。
＊事務所等の場所は以外のようになります。
- 宅建業者の事務所
- 一団の分譲を行う、専任の取引主任者を置くべき案内所(モデルルームなど)
- 継続的に業務などができる事務所以外の施設
また買い主からお願いした場合の、買い主の自宅や勤務先もクーリングオフできません。
これらの場合は、買い主である消費者が明確に購入の意思を持っていると判断できます。
この上記内容を理解しておく必要があります。
クーリングオフできる場所というのは、これら以外の場所が当てはまってきます。
例えば「テント張り」や「仮設小屋」ののような所です。買い主が冷静に判断できない条件もポイントの一つです。
事務所以外の場所でも、買い主が引き渡しを受け、さらに代金を全額支払った場合はクーリングオフできません。
クーリングオフをする場合
買い主がクーリングオフをする場合は、宅建業者から「クーリングオフができる旨や方法」の書面を告知された後、8日以内です。
クーリングオフは必ず書面で行います。
書面を発行した時で、相手に届いた時ではないのもポイントの一つです。
クーリングオフが実行されると、受けとっていた手付金や他の金銭も買い主に返還されます。
撤回や解除によって発生した損害や違約金の支払いの請求もできません。
また、クーリングオフの規定に反する買い主に不利な特約も無効になります。
過去の問題にも出題されています。
損害賠償額の予定・手付額の制限 宅建業法 8種制限③④
損害賠償額の予定の上限
宅建業者が自ら売主になる場合、損害賠償額の上限が定められています。
債務不履行を理由に契約を解除に伴い、損害賠償額の予定をする時や違約金の代金を定める時は代金の2/10を超えてはいけません（特約の場合もあり）。
2/10を超える分に関しては無効になります。
手付額の制限
宅建業者が買主から受領する手付金などは、名目や額に関係なく、全て解約手付の性質を有します。
売主が履行に着手するまでに、手付の放棄がいいのであれば、解約できるということです。
手付の額は代金の2/10を超えてはいけません。
「損害賠償額の予定の上限」も「手付額の上限」も、両方とも「代金の2/10」なので覚えやすいと思います。
瑕疵担保責任の特約の制限 宅建業法 8種制限⑤
「瑕疵担保責任」は、売買契約でその住宅や不動産に瑕疵があった場合、売主がその責任を負わなくてはいけないということです。
瑕疵担保責任の特約の制限は買主に不利になるような特約をすることができません。
瑕疵担保責任を負う期間も「引き渡しから2年未満」なら無効ですが、「引き渡しから2年以上」などの特約は有効です。
「買主に有利になる」のがポイントです。
基本的なルールを抑さえておいて、買主にとって有利か？不利か？で考えると答えが導き出せることも多いです。
手付金等の保全 宅建業法 8種制限⑥
宅建業者が自ら売主の場合、手付金等の一定の保全措置を講じた後でなければ、手付金を受領することができません。
保全措置の方法としては以下のような内容があります。
- 保証委託契約（金融機関が連帯保証人など）
- 保証保険契約（保険事業者での対応）
完成物件の場合は「保証協会などの指定期間による保全措置」の方法も取れます（未完成はできません）
保全措置がいらない例外のパターンです。
- 買主への所有権の移転登記が完了した時、買主が所有権の保存の登記をした時
- 買主が物件の引き渡しを受けた時
- 完成物件で手付金等の額が、代金の1/10以下かつ1000万円以下の場合
- 未完成物件で手付金等の額が、代金の5％かつ1000万円以下の場合
こちらも消費者である買主を守るルールです。
試験でもよく出題されます。
割賦販売契約の解除等の制限・所有権留保等の禁止 宅建業法 8種制限⑦⑧
割賦販売契約の解除等の制限
割賦払いとは1回以外の支払の方法をいいます。
賦払金の支払いが履行されない場合、30日以上の期間を決めて書面で支払を催告し、その期間内に履行がない場合でないと、期限が迫っていない賦払金の支払の請求や、賦払金の支払いの遅延を理由に契約を解除することはできません。
所有権留保等の禁止
まずは所有権留保についてです。
所有権留保（しょゆうけんりゅうほ）とは、売主が売買代金を担保するため、代金が完済されるまで引渡しの終えた目的物の所有権を留保するもの
出典：wikipedia
宅建業法では以下のような状況では所有権留保ができることになっています。
- 支払いを受けた額が、代金の3/10を超えない場合
- 残代金について担保がない場合、保証人の見込みを立てる見込みがない場合
基本的には、宅建業者が自ら売主として不動産の割賦販売を行ったときは、その不動産を引き渡すまでに、登記そのたの引き渡し以外の売主の義務を履行しなければいけません。
宅建業法 8種制限 まとめ
今回は宅建業法の8種制限について書いてみました。
「買主保護」の考え方が軸なので、消費者にとっては心強い制度です。
ほとんどの項目に例外のパターンがあるので、宅建の試験ではその部分がよく出題されます。
宅建業法の範囲は幅広いですが、暗記で勝負できる部分があるので、過去問を繰り返しながら理解を深めていくのがいいかもしれません。
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