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住宅や不動産の購入の時の重要事項説明。宅建対策&失敗しない住宅計画の基礎知識

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最近では、色々な買い物の時に数種類もの書類を渡されます。

タイトルにある「重要事項説明書」もその一つです。

生命保険や車の購入時にも重要事項説明の内容が記載された書類があり、もちろん住宅や不動産の契約時や、賃貸者の契約時にも重要事項説明はあります。

消費者にとってはリスクヘッジであり、問題にならないための重要な部分です。

今回は、

宅建業法の重要事項説明とは?

この内容を解説します。

*契約時や、その前にいきなり重要事項説明になると、流れのまま消化してしまうので、一般の消費者の方も、住宅や不動産の購入に出てくる「重要事項説明」について把握しておくことをオススメします。

宅建業法の37条書面とは

宅建業法の37条書面の画像

宅建業法の37条書面

重要事項説明書」と聞けば、なんとなく想像がつきますが、「37条書面」と言われた場合、一般の方などは普通は分かりません。

重要事項説明が宅地建物取引士によって行われ契約書を取り交わします。

その契約書の事を宅建業法では「37条書面」といいます。

宅建の試験では「権利関係」「法令上の制限」「宅建業法」といくつかの分野がありますが、「宅建業法」という分野で37条書面に関する問題が出題されます。

毎年出題されますが、暗記に近い対策ができるので、比較的点数を取得しやすい分野です。

37条書面に記載する項目です。

必要的記載事項

  • 当事者の氏名(法人の時は名称など)・住所
  • 宅地建物の特定に必要な表示(所在地など)
  • 物件の引き渡し時期
  • 移転登記の申請時期
  • 代金・交換差金の額、支払い時期、支払い方法など

中古住宅の売買においては、構造耐力上主要な部分等の状況については当事者の双方が確認した事項も必要項目になります。

任意的記載事項

  • 損害賠償額の予定、違約金の内容
  • 交換差金・代金・借地以外の金銭の額、収受時期、収受目的
  • 契約解除の内容
  • 天災、その他不可抗力による損害の負担に関する内容
  • 交換差金・代金に関する金銭の貸借の斡旋が不成立のときの措置
  • 瑕疵担保責任の内容
  • 公租・公課の負担に関する内容

必要事項の項目と表記されていますが、消費者が物件を購入するにあたり、当然の情報が求められています。

必要項目のどれかが不明確のまま契約してしまうと、後のトラブルに発展しかねない内容ばかりですね。

また契約書には記載しなければいけないですが、重要事項の説明の中で省略してもかまわない項目もあります。

  • 登記申請の時期
  • 売買代金、賃料の支払い方法と支払い時期
  • 引渡時期

この37条書面(契約書)の説明は従業員でも構いません。

契約の締結後、売り主、買い主、双方に遅延無く交付しなければなりません

実際は、売り主、買い主、双方の仲介業者(宅地建物取引士)の立ち会いのもと、契約が行われるのが大半です。

宅建業法の35条書面とは

宅建業法の35条書面「重要事項説明書」の画像

宅建業法の35条書面「重要事項説明書」

先ほど37条書面を紹介しましたが、次は35条書面の方です。

似たような用語で惑わされますが、しっかり整理する必要があります。

宅建業者が、取引によって新たに権利を取得できる人に対し、宅地や建物に関する売買・賃借・交換の契約が行われる前にその物件の情報を説明し、交付しなければなりません。

その説明を「重要事項の説明」と言い、交付する重要事項説明書を35条書面(宅地建物取引士の押印が必要)といいます。ポイントは

  • 契約が成立する前に
  • 書面を交付

になります。

重要事項説明で説明しなければならない項目

重要事項説明宅地建物取引士宅地建物取引士証を必ず提示(請求がなくても)し、行わなければいけません。

契約の締結についての判断できる材料を与えるためです

こちらが重要事項説明で説明する内容です。

宅地建物取引業による重要事項説明

売買・賃貸ともに説明必要な事項
  • 登記された権利の種類・内容、登記名義人、登記簿の表題部に記録された所有者の氏名
  • 都市計画法、建築基準法その他の法令に基づく制限
  • 私道に関する負担等に関する事項(建物の賃貸借の場合は不要)
  • 飲用水・ガス・電気の供給施設、排水施設の整備の状況(整備されていない場合はその整備の見通し及びその整備についての特別の負担に関する事項)
  • 物件が工事の完了前のものであるときは、工事完了時における形状、構造等の事項(図面が必要な場合は図面を添付)
  • 物件が宅地造成等規制法により指定された造成宅地防災区域内にあるときは、その旨
  • 物件が土砂災害警戒区域等における土砂災害防止対策の推進に関する法律により指定された土砂災害警戒区域内にあるときは、その旨
  • 物件が津波防災地域づくりに関する法律により指定された津波災害警戒区域内にあるときは、その旨
  • 建物の石綿(アスベスト)使用調査の内容
  • 建物(昭和56年6月1日以降に新築工事に着手したものを除く)が建築物の耐震改修の促進に関する法律に規定する耐震診断を受けたものであるときは、その内容
  • 代金、交換差金及び借賃以外に授受される金銭の額及び授受の目的
  • 契約の解除に関する事項
  • 損害賠償額の予定または違約金に関する事項
  • 支払金または預り金を受け取る場合に保全措置を講ずるかどうか、及び講ずる場合の概要
  • 代金又は交換差金に関する金銭の貸借の斡旋の内容及び斡旋に係る金銭の貸借が成立しないときの措置
  • 宅建業者が保証協会の社員でない場合は、営業保証金を供託した主たる事務所の最寄りの供託所及びその所在地(35条の2)[5]
  • 宅建業者が保証協会の社員である場合は、社員である旨、当該一般社団法人の名称、住所及び事務所の所在地並びに供託所及びその所在地(35条の2)
売買の際に説明必要な事項
  • 建物が住宅の品質確保の促進等に関する法律に規定する住宅性能評価を受けた新築住宅であるときは、その旨
  • 手付金等を受領しようとする場合における保全措置を講ずるかどうか、及び講ずる場合の概要
  • 瑕疵担保責任の履行に関する保証保険契約の締結時の措置の概要
  • 割賦販売の場合、現金販売価格・割賦販売価格、引渡までに支払う金銭の額・賦払金額・支払時期と方法
  • 歴史的風致形成建造物の増築、改築、移転または除却をしようとする場合と変更する場合、30日前までに市町村長に届出る旨
  • 歴史的風致維持向上地区計画の区域内で、土地の区画形質の変更、建築物等の新築、改築または増築その他政令で定める行為およびそれを変更しようとする場合は、30日前までに市町村長に届出る旨 
賃貸の際に説明必要な事項
  • 台所、浴室、便所その他の当該建物の設備の整備の状況
  • 契約期間及び契約の更新に関する事項
  • 借地借家法に規定する長期定期借地権、定期建物賃貸借の設定、もしくは高齢者の居住の安定確保に関する法律に規定する終身建物賃貸借をしようとするときは、その旨
  • 用途その他の利用に係る制限に関する事項
  • 敷金その他契約終了時において精算することとされている金銭の精算に関する事項
  • 管理が委託されているときは、その委託を受けている者の氏名及び住所
  • 契約終了時における当該宅地の上の建物の取壊しに関する事項を定めようとするときは、その内容

出典:wikipedia

 

区分所有建物の場合に追加で説明する事項(賃貸の場合は1,2のみ)
  1. 専有部分の用途その他利用の制限に関する規約の定め(案も含む)があるときはその内容(案もない場合は説明不要)
  2. 一棟の建物およびその敷地の管理が委託されているときは、その委託を受けている者の氏名及び住所(委託業務の内容は説明不要)
  3. 一棟の建物の敷地に関する権利の種類、内容
  4. 共用部分に関する規約の定め(案も含む)があるときは、その内容
  5. 一棟の建物またはその敷地の一部を特定の者にのみ使用を許す旨の規約の定め(これに類するもの及び案を含む)があるときはその内容
  6. 一棟の建物の計画的な維持修繕のための費用の積立てを行う旨の規約の定め(案を含む)があるときはその内容とすでに積立てられている額(滞納している者がいるときはその旨も)
  7. 建物の所有者が負担しなければならない通常の管理費用の額
  8. 一棟の建物の計画的な維持修繕のための費用、通常の管理費用、その他建物の所有者が負担しなければならない費用を特定の者のみ減免する旨の特約の定め(案を含む)があるときは、その内容
  9. 一棟の建物の維持修繕の実施状況が記録されているときは、その内容(記録が保存されていない場合は、その旨)

出典:wikipedia

宅地・建物なので、ケースバイケースの状況に応じる必要があります。

土地でも「宅地」もあれば「農地」もあり、建物の関しても、「木造2F建て」の戸建てもあれば「鉄筋コンクリート造5F建て」のマンションの区分所有などがあります。

宅建業法も、災害や社会情勢の変化に対応するため記載事項や説明事項が増える傾向にあります。

昨今では、平成30年4月に宅建業法が改正され、媒介契約締結時における建物状況調査(インスペクション)を実施する者のあっせんや、重要事項説明書・契約書における説明・記載事項の追加等が必要になりました。

住宅や不動産を購入する消費者には、ありがたい制度です。

法改正の部分も問題になりやすいので、その年の時事問題などは押さえておく必要があります。

ITによる重要事項説明(宅建業法改正ポイント)

平成29年10月からITによる重要事項説明が一部可能になりました。

旬の話題なので、問題として出題される可能性も大いにありそうです。

現在では、「賃貸」に係る部分のみなので限定されますが、いずれは「売買・交換」の時などもIT重説ができるようになり、住宅や不動産の購入時にはスタンダートになるのもそう遠くないかもしれません。

IT重説のチェックポイントです。

(1) 宅地建物取引士及び重要事項の説明を受けようとする者が、図面等の書類及び説明の内容について十分に理解できる程度に映像を視認でき、かつ、双方が発する音声を十分に聞き取ることができるとともに、双方向でやりとりできる環境において実施している
こと。
(2) 宅地建物取引士により記名押印された重要事項説明書及び添付書類を、重要事項の説明を受けようとする者にあらかじめ送付していること。
(3) 重要事項の説明を受けようとする者が、重要事項説明書及び添付書類を確認しながら説明を受けることができる状態にあること、並びに映像及び音声の状況について、宅地建物取引士が重要事項の説明を開始する前に確認していること。
(4) 宅地建物取引士が、宅地建物取引士証を提示し、重要事項の説明を受けようとする者が、当該宅地建物取引士証を画面上で視認できたことを確認していること。

出典:国土交通省ホームページ

この内容だけでも、問題が数パターン作れそうです。

覚えないといけない項目がまた増えましたね。

IT重説のメリットをまとめてみました。

  • 宅建業者とお客様との日程調整の幅が広がる
  • 遠隔地などの出張料や時間の軽減
  • 来店が難しいお客様にも説明が可能
  • 重要事項説明の内容が録音・録画が可能

この中からは問題としては出題されにくそうですが、不動産業界では効率が上がりそうな、今回の宅建業法改正に感じます。

デメリットとしては、IT環境の整備代など初期投資などが挙げられますが、お客様に対しては柔軟な対応ができそうですね。

中でも、録音・録画が容易になれば、後のトラブル防止にも繋がります、

将来的には、機械やロボットが重要事項の説明を行う日が来るかもしれません。

宅建試験にはどう出題されるのか

宅建の試験では、ほぼ毎年出題されます。

重要事項として説明しなければいけない内容契約書面として記載しなければならない事項を混在させた問題が出る傾向にあります。

間違えないように注意が必要です。


例)宅地の売買の媒介の場合は、私道に関する負担について説明しなければならないが、建物の貸借の媒介は説明する必要がない

答)正解 私道の負担の有無は、建物の貸借の場合は説明不要

それ以外の場合はには説明が必要です。


例)建物の貸借を行う場合、Aは当該貸借に係る契約の終了時において清算することとされている敷金の清算に関する事項について、説明しなければいけない。

答)正解 賃貸借契約では契約終了時の金銭の清算方法を説明しないといけません。

上記のような問題の場合、記載漏れだと明らかに不自然な内容になるので、もし迷った時は常識範囲で選択していきましょう。

契約する消費者(特に素人)が不利になる解答は疑っていいぐらいです。


また重要事項の説明方法を問われる問題も頻繁に出題されます。

  • 説明をする者・・・宅建士※買主・借主が宅建業者である場合、重要事項説明は省略できる(平成29年度の法改正)
  • 説明の相手 ・・・物件の権利を取得する者、または賃貸借する者
  • 説明場所  ・・・特に制限なし
  • 説明時期  ・・・契約の前
  • 説明方法  ・・・宅地建物取引士が宅地建物取引士証を提示して、重要事項説明書(35条書面)を交付し、説明を行う

上記の内容も、引っ掛け問題が作りやすい分野になりやすいので、確実に覚え得点していきましょう。

また、35条書面の重要事項の内容や、37条の書面の内容など、言葉を並べ変えたり、順番を並べる変えるだけで無数の問題パターンを作成することができます。

それぞれ共通する内容などをまとめ、覚える項目を少なくするのも攻略方法の一つです。

問題の丸暗記は初見問題の対応で慌ててしますので、できる限り控えましょう。

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archi

普段は設計メインの建築エンジニア。 休日は趣味(スポーツ・遊び)を堪能する1児の父。 ハウスメーカーやデベロッパー、設計事務所などを渡り歩き、住宅から大規模建築まで様々な分野を取り扱うストロングスタイル! 所有資格/建築士/宅建士/AFP/古民家鑑定士/福祉住環境コーディネーター/大型免許・大型二輪/一級小型船舶免許操縦士他

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