今回も宅建試験対策の内容です。
不動産業界には「こういう制度もあるんだ」というぐらいで読んでください。
前回は、宅建業としての免許の取得の記事を書きましたが、免許を取得しただけでは業務を開始することができません。
不動産取引は高額な状況が多いため、万が一の損害賠償などの対応に備え、宅建業をスタートする前に「営業保証金」を供託するか、「保証協会」に加入する必要があります。
営業保証金はどういう制度？保証協会に加入するというのはどういうこと？
この内容についてちょっと詳しくみてみます。
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【宅建士試験】宅建業法の営業保証金について
宅建業における取引は色々あります。
「売買」や「代理」、「媒介」などありますが、安心して取引ができるように、相手を保護する制度が必要です。
そこで、宅建業者がある一定額を供託という形で国に預け、もし万が一相手方が損害を受けた場合、相手方が業者ではなく供託所に対して、その損害を弁済するように請求することができます。
その請求できる制度を「営業保証金の供託制度」といいます。
営業保証金の供託金額は、本店につき1000万円、支店一つにつき500万円供託する必要があります。
かなり高額だと思います。
事務所を借りたり、設備を整えたりなど、開業時は支出が重なるので事前準備が重要になってきます。
そういう時にもう一つ制度があります。
「保証協会に加入する」という方法です。
【宅建士試験】営業保証金の保管替え
営業保証金の「保管替え」という制度があります。
本店が移転等の事情で最寄りの供託所が変わる場合、営業保証金を現金のみで供託していた場合は、これまでの供託所から新たな供託所へ営業保証金を移し替えることができる（保管替え）。
いっぽう有価証券のみ、もしくは現金と有価証券を併用して供託した場合は保管替えは行えず、新たな供託所に供託をした後に、これまでの供託所から営業保証金の取戻しを行う
宅建の過去問題でも出題されているので、こういった制度も認識しておいた方がいいと思います。
【宅建士試験】保証協会に加入する場合（弁済業務保証分担金）
営業保証金は、宅建業者が直接、供託所へ保証金を供託する流れになります。
また、もう一つの方法として、宅建業者がまずお金を保証協会へ預け、それから保証協会が代わりに供託所へお金を供託する流れもあります。
その宅建業者が保証協会に預けるお金の事を「弁済業務保証分担金」と言い、「主たる事務所」で60万円、「その他の事務所」1ヶ所につき30万円を、業者は保証協会に加入する前に支払わなければなりません。
それから保証協会は1週間以内に指定供託所に供託します。
＊日本語の意味を考えれば理解しやすいと思います。あとは数字を覚えるだけ
少し復習です。
営業保証金
新規に開業する宅地建物取引業者は、本店（主たる事務所）の最寄りの供託所へ、宅建業免許取得の日から3ヵ月以内に保証金を供託しなければならない。供託金額は、本店（主たる事務所）1000万円、支店（その他の事務所）1か所につき500万円の合計額である
弁済業務保証分担金
新規開業者にとって1000万円の負担は大きい。そこで、保証協会の社員になり分担金を負担することで、一業者当たりの負担を減らすことができる。それが弁済業務保証金制度である。保証協会が宅建業者に代わって保証金を供託することで、営業保証金と同様の取り扱いを受けることができる。
保証協会の社員となる資格を有するのは宅建業者のみである。保証協会の社員になるには、弁済業務保証金分担金を加入日までに現金で納付しなければならない。納付金額は本店（主たる事務所）60万円、支店（その他の事務所）1か所につき30万円の合計額である。新たに事務所を開設したときは、その日から2週間以内に弁済業務保証金負担金を納付しなければならず、それを怠ると保証協会の社員たる地位を失い、場合によっては業務停止処分となる。納付を受けた保証協会は、1週間以内に納付相当額を供託しなければならない。
＊この項目も数字の引っ掛けがよく出題されます。「2週間」や「1週間」に惑わされずにしっかり覚えていきましょう。
【宅建士試験】宅建業者が供託金を納めなかった場合
供託金が納められなかった場合、免許権者から免許が取り消されます。
免許権者は、宅建業者が免許取得の日から3ヵ月以内に営業保証金を供託した旨の届出をしないときは、当該宅建業者に対し届出るよう催告をしなければならない。さらに催告の日から1ヵ月以内に宅建業者が届出ない場合は、免許権者はその宅建業者の免許を取消すことができる。
問題もよく出題されますが、順を追って理解していれば問題有りません。
「３ヶ月返事がなければ催告、それでも1ヶ月以内に返事がない時は免許停止」ぐらいのレベルで私は流していました。
【宅建士試験】補充供託と還付、営業保証金の取り戻し
こういう状況にならないに越したことはありません。
もし損害が生じた場合、相手方は宅建業者が供託した営業保証金から弁済を受けることができ、これを「還付」と言います。
還付が発生してしまうと、供託するべき営業保証金の額が不足してしまいます。
「補充供託」という形で、改めて供託しなければなりません。
宅建業者は、免許権者から補充供託の通知を受けてから、2週間以内に不足分を供託し、供託した日から2週間以内にその旨を届け出なければいけません。
また営業保証金を供託しておく必要がなくなった場合は、「取戻し」という形で供託金を返してもらうことができます。
一部の事務所を廃止した場合や免許取り消し、免許を更新しなかったり、保証協会に加入した場合などになります。
＊数字の部分は、よく宅建試験の問題に出題されます。
この分野の場合、「3ヶ月」「30日」「2週間」「1週間」の数字を把握しているか試される傾向にあります。
【宅建士試験】宅建業法の営業保証金と保証協会 まとめ
あまり日常生活には馴染のない、宅建業法の話でした。
住宅や不動産を購入する消費者の立場で、動産仲介や分譲住宅などを購入する場合、高額な取引になってしまうがために、保証や保険のようなこういう制度があれば、少し安心して取引ができるのではないかと思い、記事にしてみました。
どの業界にも保証金の制度はありますが、宅建業の保証金内容と見比べても面白いかもしれません。
世界に同じ物はないと言われる不動産の世界です。
少しでも予備知識を入れ、失敗しない住宅や不動産の購入を目指しましょう。
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