【宅建士・建築士】「開発許可・開発行為」とは？

宅建士や建築士などの資格試験などに出題される「開発行為」

実務でも度々関わることがあり、ある一定以上の条件を満たすと、申請や事前協議が必要になるというルールです。

それぞれに焦点を当てて解説します。

宅建士や建築士試験で出題される「開発行為」や「開発許可制度」とは？

「開発行為(かいはつこうい)」とは、分かりやすく言うと「建築物や特定工作物などの建築行為を行う場合の土地の区画形質の変更」になります。

これらの内容に該当する場合は、都道府県知事の許可が必要になるということです。

それらの許可が「開発許可(かいはつきょか)」と言われる制度になってきます。

これをルール的に記載すると以下のようになります↓

開発行為とは、「主として建築物の建築又は特定工作物の建設の用に供する目的で行う土地の区画形質の変更」のことである（法第4条第12項）。

出典:wikipedia

「建築物の建築」とは、住宅や商業施設、工場や学校などを表し、「特定工作物」とは、プラント・野球場・陸上競技場などの施設を表します。

対象となるには面積などの条件があるので、開発行為が関係してくる状況は大規模建築が大半です。

＊正式に書くと堅苦しくなるので抜粋・要約しました。

次に「土地の区画性質の種類」についてです。

土地の区画性質の種類

開発行為として該当する「土地の区画性質の変更」は以下の項目で絞られてきます。

・土地の区画割の変更や性質の変更

新しい建築物を設計するために、土地の区画割を変更するための行為です。

実務的に言うと、隣の敷地を取得して建築計画する場合などや、道路を新設して宅地分譲する場合などが多い気がします。

建築物の面積が大きいほど開発行為の対象になりやすいですね。

もう一点は、土地の性質の変更です。

元々は畑や田んぼなど、建築物を建てる予定のなかった土地を「宅地」などの建築できる土地に性質を変更する場合などに該当してきます。

計画敷地が「宅地」と「畑」にまたがっている敷地で計画することもあるので、開発行為の対象になってきます。

宅建士や建築士試験で出題される「開発許可」「開発行為」の基準

開発許可の基準は下記のような場合ですが、条例によって厳しくなっている項目があるので注意が必要です。

• 市街化区域・・・１０００㎡以上(条例により厳しくしている所あり)
• 市街化調整区域・・・規模に関係なく許可が必要
• 非線引都市計画区域・・・３０００㎡以上
• 準都市計画区域・・・３０００㎡以上
• 都市計画区域外・・・１ha以上

ある一定の規模以上の土地が条件になります。

まずは計画や対象となる土地が、どういう区域に該当するか確認する必要があります。

宅建士や建築士試験の前に整理。規制対象外となる「開発行為」「開発許可」

大規模な敷地の開発行為でも、規制対象外になる開発行為が何点かあります。

例えば、市街化調整区域や区域区分が定められていない都市計画区域・準都市計画区域で、農林漁業者の住宅を建築するための開発行為や農林漁業用の建築物を建築するための開発行為は規制対象外になります。

対象となる条件の全てを開発行為とみなしてしまうと、町の発展や都市計画に影響が出てしまうのを抑制するためかもしれません。

規制対象外となる開発行為をいくつか挙げてみます。

• 公益施設のための開発行為
  公益施設は、駅舎、医療施設、小中学校、高校、公民館、郵便局、図書館、墓地、火葬場、と畜場、し尿処理施設、ごみ処理施設、卸売市場など政令で指定するもの。
• 国や都道府県、一定の市町村などが行なう開発行為
• 都市計画事業の施行として行なう開発行為
• 市街地再開発事業の施行、住宅街区整備事業の施行、土地区画整理事業の施行として行なう開発行為
• 非常災害のため必要な応急措置、通常の管理行為・軽易な行為に該当する開発行為

開発行為の内容でも、対象となる建築物や誰が開発行為を行うかがポイントになってきます。

建築士や宅建士の試験などでもよく出題される「開発行為」ですが、要点はいくつかあります。

それらを自分なりに整理できれば、資格試験などの応用も対応できますね。

また機会を改めて、「宅地造成」についても解説していきます。

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