【宅建士試験】宅地建物取引業と免許の話（宅建業法）

宅建に関して何度か記事を書きましたが、今回は「宅地建物取引業」や「 宅地建物取引業 の免許」について書いていきます。 興味がないと思いそうがちですが、多分、不動産業の仕事や宅建を受験する人以外は面白くもない記事になると思います。

【宅建士試験】宅地建物取引業とは

不動産業者にも色々あります。 賃貸専門や売買専門など色々あるように、毎日のように家のポストに入っている「あなたの家高く査定します」や「新築分譲内覧会」のチラシなども不動産業者が手配していたりします。 そもそもの「宅地建物・取引・業」に切り分けて解説します。

【宅建士試験】宅建業法での宅地

宅建業法の「宅地」は次の意味になります。

宅地

・現に建物の敷地に供せられている土地 ・建物を建てる目的で取引する土地（現況や登記簿上の地目は問わない） 用途地域内の土地（現に公園、広場、水路、河川、道路等公共の用に供せられている土地を除く） 出典：wikipedia

例外で、上記に書いてあるような「公園」や「広場」などは除かれます。 用途地域の土地なども「宅地」扱いですが、市街化区域内にあるので建物が建てられるのを見込めるからです。

【宅建士試験】宅建業法での取引

よく宅建のテキストと同じように「取引」を表でまとめてみました。

	売買	交換	貸借
自ら当事者	○	○	×
代理	○	○	○
媒介	○	○	○

唯一例外なのが、「自ら当事者となり賃貸する行為」は「取引業」に該当しません。 参考例でいくと、マンションの経営や不動産オーナーが賃貸する行為もその内容に該当します。 大家さんになるための不動産投資が流行するのも、こういった「取引業」に該当しないのが理由の一つかも知れません。

【宅建士試験】宅建業法での「業」

「業」とは「不特定多数を相手に反復継続して行うこと」になります。 相手が特定できたり、1回限りの取引は「業」に該当しないパターンもあります。 マンションの管理や宅地造成の請負業なども、取引をしないので「業」には当てはまりません。

【宅建士試験】宅地建物取引業の免許

宅建の資格は「宅地建物取引士」ですが、宅建業を開業するには「宅地建物取引業の免許」を新たに受けならなければいけません。 免許の種類は、開業する事務所の所在地によって分かれ、「国土交通大臣の免許」と「都道府県知事の免許」の2種類があります。

• 国土交通大臣の免許・・・複数の都道府県に渡って事務所を設置する場合
• 都道府県知事の免許・・・一つの都道府県に事務所を設置する場合

事務所を増やしたり、減らしたりする場合も、免許の受け直しが必要です。 また、よく不動産会社の入口付近に掲げれている看板などが、免許を受けたその不動産会社の情報が記載されています。 そちらが「宅地建物取引業者名簿」になります。

登録事項

1.免許証番号・免許年月日

2.商号や名称

3.個人の場合はその者の氏名、法人の場合は役員の氏名、政令で定めのある使用人がある時はその者の氏名

4.事務所の名称

5.事務所ごとに置かれる専任の取引士の氏名

6.宅地建物取引業以外の兼業の種類

注意としては2.3.4.5の項目で変更があった場合は、免許権者に届出が必要です。 業者名簿の登録事項に変更があった場合や、廃業する場合も30日以内に届け出が必要です。

【宅建士試験】宅地建物取引士免許

宅建の試験に合格しただけでは、宅建士になれません。 もちろん、この段階では重要事項の説明もできませんし、重要事項説明書の記名押印もできません。 資格試験に合格した後、知事の登録を受け、宅地建物取引士証を受け取り、晴れて宅建士の仕事ができたり名乗ることができます。 ちなみに宅地建物取引士証は5年間有効です。＊資格の合格は一生有効

【宅建士試験】専任の取引士の設置

取引士は事務所ごとに「専任の取引士」を置かなければいけません。 「専業」がポイントで、「宅地建物取引業の業務に従事する」、二つの事務所の「専任の取引士」の兼業もできません。 その「専任の取引士」を、宅建業に従事する者5人に1人以上の割合で設置しなければいけません。 もし取引士が退職などして、設置要件から違反する場合などは、2週間以内に適合させる措置ととる必要があります。

【宅建士試験】宅地建物取引業と免許の話（宅建業法）　まとめ

今回は宅建の免許について書いてみました。 試験に出てくるのは、「届け出」が必要かどうか？など「30日」や「14日、2週間」で数字の部分を入れ替えたりと、様々な問題を作ることもできます。 前回の「重要事項の説明」より覚える項目は少ないので、しっかり覚え、確実に解答できるようにしておきましょう。

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