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中古戸建て住宅購入対策、耐震改修促進法で強く安全に。失敗しない住宅計画の基礎知識

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中古の戸建てを購入する際に、やっぱり気になるのは「建物の年数

金額が安ければ築年数が古く、高ければ築年数が浅くなります。

築年数に応じて様々な改修方法があり、耐震改修促進法に基づいてリフォームなどの計画を立てれば耐震性を向上できる中古住宅も少なくはありません。

そもそも、耐震改修促進法とは1995年の阪神大震災後に施行された法律です。

阪神大震災では約21万戸の家屋が全壊・半壊な被害を受けており、建築物の倒壊などのデータでも、ほとんどが木造住宅であったとされています。

耐震改修促進法」の目的は、建築物の地震に対する安全性の向上になります。

建物の所有者にも、現行の耐震基準と同等以上の耐震性を保てるよう、耐震診断や改修工事をするよに求められています。

中古戸建てに多い旧耐震基準(昭和56年6月までの基準)とは

昭和56年6月までの「旧耐震基準」とは?の画像

昭和56年6月までの「旧耐震基準」とは?

昭和56年6月までの基準が「旧耐震基準

それまでに「建築確認」を取得した建物が該当します。

旧耐震基準の内容は、地震の震度が5強程度の揺れでも、建物などが倒壊せず損傷しないと設定されています。

木造住宅では、基礎についてはコンクリート造鉄筋コンクリート造の布基礎の指定。

RC造では昭和43年の北海道十勝沖地震の被害を考慮し、建物の柱の帯筋の基準を強化

風圧力に対し、見附面積に応じた必要壁量の規定などが定められています。

新耐震基準

昭和56年6月以降の「新耐震基準」の画像

昭和56年6月以降の「新耐震基準」

昭和56年6月以降に「建築確認」を取得した建物が「新耐震基準」にあたります。

1978年の宮城県沖地震(M7.4 最大震度5)の後、耐震設計基準が大幅に見直されました。

必要壁量」が強化され、石膏ボードや構造用合板などの面材を施工した場合の壁の種類が追加され、軸組の種類や倍率が改正されています。

新耐震基準の内容では地震の震度6強~7程度の揺れでも倒壊しない設定にしています。

現行耐震基準(新・新耐震基準)

2000年に今までの耐震基準が改定され、在来などの木造住宅に合わせた壁の配置(偏心率)接合金物(耐震金物)などが見直されています。

地面から下の耐力「地耐力」に合わせた、基礎(べた基礎や布基礎)の仕様が明記されました。

そのために、地盤調査(SS試験など)を元にした結果に合わせての基礎の形状などが必須になりました。

地耐力が弱いと「不同沈下」起こす原因になるため、調査結果によっては「地盤改良工事」が必要になります。

接合金物に関しても、柱や梁、柱と土台を緊結する金物も指定され、地震によって発生する「引き抜き」の力に対して対抗できるよう改正しています。

壁の配置では偏心率が定められ、日本の間取りで多い、南側に開口多く設け、壁量が偏ってしまうのを規制するために定められています。

阪神大震災では、偏心率が悪い影響でねじれながら倒壊した経験から改正しています。

耐震診断

構造や年数によって変わる「耐震診断」の画像

構造や年数によって変わる「耐震診断」

耐震改修促進法により、耐震診断が義務付けられている物もあります。

病院、店舗、旅館など不特定多数が利用する大規模建築物(規模の規定あり)です。

また学校や老人ホーム(規模の規定あり)なども対象になってきます。

一般住宅などでは、木造2階建てまでなら非破壊での耐震診断が主流で、非木造の鉄骨造、RC造などでは、一部破壊検査を含む構造計算などになってきます。

建てられた時の図面や、「確認済証」や「検査済証」に有無によって変わってきます。

耐震補強方法や耐震工事

木造の場合は「基礎の補強」「屋根の軽量化」「補強金物による接合金物の補強」「壁の補強、バランスの向上」「腐朽材の交換」などがあります。

S造・RC造の補強の場合は方法が様々あります。

耐震補強(鉄骨ブレースや炭素繊維シート、フレーム架構)」や「制震補強(制震ダンパー)」、「免震補強(免震装置による補強)」に分かれ、建築物ごとに構造が違うので、携われる業者も限られます。

中古戸建て住宅購入対策、耐震改修促進法で強く安全に 失敗しない住宅計画の基礎知識 まとめ

耐震改修促進法の内容に合わせて、行政によっては、補助金や減税の措置を受けれる所もあります。

診断のみや「屋根の軽量化」の工事などでも対応してもらえるところがあるので、一度調べて見てもいいかもしれません。

促進法に沿った補強を行うには、ある程度の費用になるのでこういった制度は活用しましょう。

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archi

普段は設計メインの建築エンジニア。 休日は趣味(スポーツ・遊び)を堪能する1児の父。 ハウスメーカーやデベロッパー、設計事務所などを渡り歩き、住宅から大規模建築まで様々な分野を取り扱うストロングスタイル! 所有資格/建築士/宅建士/AFP/古民家鑑定士/福祉住環境コーディネーター/大型免許・大型二輪/一級小型船舶免許操縦士他

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