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古い住宅は建て替えがいいのか?リフォームがいいのか?失敗しない住宅計画の基礎知識

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中古住宅を購入する場合、土地の利便性を優先する傾向にあります。

では建物をどうしたらいいのでしょうか?

リフォームでどこまでできるか?建て替えた方がいいのか?

もう一つ、定年を迎える頃、戸建てにお住まいの方もこういう悩みを一度は考えたことがあるのではないでしょうか。

30代で住宅を取得した場合、仕事をリタイアする時には、家の方も築30年程になっています、

そういった中で、建て替えた方がいいのか?リフォームがいいのか?

この内容を解説します。

住宅を建てるにはどれくらいかかる?

住宅を建てる費用は?の参考画像

住宅を建てる費用は?

まずは建て替えた場合の費用がどれくらいになるか検証します。

各ハウスメーカーや工務店の坪単価が30万円から100万円までピンきりです。

その理由は、構法や性能、使っている材料、デザインや広告などに影響していると思います。

まず坪単価ですが、分かりやすくすると

1坪=3.3㎡(畳2枚分、UBサイズ1616)

これぐらいの感覚を持っていただければイメージしやすいと思います。

では、家の大きさをどこで確認したらいいでしょうか?

一番良いのは、建てられた時や購入した時、若しくは謄本に書かれている面積を確認してください。

延べ床面積の項目や、2階建てでしたら1Fと2Fの床面積を合計してください。

その数値(㎡)に×0.3をすれば坪数に換算されます。

例えばですが、

120㎡(延べ床面積)×0.3=36坪

こういう計算になります。

坪数がでたら、ハウスメーカーや工務店の平均坪単価を掛けてみます。

36坪×60万円(平均坪単価)=2160万円(建て替え価格)

これでおよその建物のみの金額が出ました。

ここで注意してもらいたいのが「建物のみ」ということです。

これに解体費用登記費用外構工事が発生するので200万円以上は余分に見ておいた方がいいです。

コンクリート構造や鉄骨造の場合は、解体費用が更にかかります

ご自宅と同じ大きさぐらいで建て替えた時の金額のイメージになります。

リフォームした場合はどれぐらいの費用になるか

リフォームの費用には現状を把握する必要がありの参考画像

リフォームの費用には現状を把握する必要があり

リフォームの内容も幅広く、クロスの張り替え耐震補強工事もリフォーム工事の部類に入ります。

今回は大規模リフォームの金額を計算してみます。

大規模リフォームを得意とされているハウスメーカーや工務店の工事価格帯では「建て替え価格の5割~7割」が相場になってきます。

その理由としては

  • 登記がそのまま(築年数は変わらない)
  • 外構も使える所は残せる
  • 屋外給排水はそのまま再利用
  • 大半の主要構造部は再利用(柱、梁、基礎、土台など)

屋外給排水」とは庭や敷地内に埋められているマス排水管や給水管のことを言います。

上記の理由があるので、建て替え価格の5割~7割で大規模リフォームが実現できています。

5割~7割もバラつきがあるのは、リフォームの場合再利用できたりするからです。

例えば

  • 屋根は10年前に葺き変えたから今回は塗装工事で
  • ユニットバスも5年前に変えのでそのままでいい

など様々な理由で金額を調整する事も可能です。

もうひとつはリフォームにも大きく分けると2種類あります。

既存の下地を取る工事」か「上張りの工事」かです。

もちろん、「下地を取る工事」で進めると解体工事代や下地代が余分にかかります。

メリットとしては、断熱材などを入れ換えたり床などの傾きを直したり電気配線やスイッチの位置を変更したりできます。

一方「上張り工事」の場合は解体費や下地代を抑えながら施工が可能です。

しかしデメリットととしては電気配線やスイッチの位置がそのままや、下地や材料の分だけ狭くなります

そういったメリット・デメリットがあるので金額帯が「建て替え価格の5割~7割」になります。

先ほどの場合の36坪(120㎡)のパターンでの2160万円で大規模リフォームがどれくらいになるのでしょうか。

2160万円×0.5=1080万円

2160万円×0.7=1512万円

36坪の家を大規模リフォームをした場合、約1000万円~1500万円が金額帯になってくるのが多いです。

建て替え・新築の方がいい場合

金額のイメージができたところで、建て替えた方がいい内容をまとめてみました。

  • 中古住宅の購入など思い入れが特にない
  • 耐震性に不安がある
  • 地震の影響が出ている
  • 地盤沈下が発生している
  • 駐車スペースをもっと広くしたい
  • 将来的に家族が増える
  • 資金面に余裕がある

上記のような理由に当てはまる場合は、建て替えの検討をしてみてはどうでしょうか。

リフォームの方がいい場合

次に、建て替えまでせずにリフォームした方がいい場合をまとめてみました。

  • 思い入れがある(残したい部屋などがある)
  • 現行耐震基準で建てられた住宅
  • あと10年~20年ぐらいしか住まない予定
  • 固定資産税などこのままがいい
  • 費用を抑えたい

リフォームの場合はコストをコントロールできるメリットがあります。

大規模なリフォームまでしなくても、水廻りだけでも十分な家も多いと思います。

また家の方の固定資産税額も、特殊な増築などしない限り、現状に近い評価額になると聞いています。

特に今のお住まいに不満な点が少なければ、そこを改善するリフォームだけでもいいかもしれません。

古い住宅は建て替えた方がいいのか?リフォームがいいのか?住宅計画の基礎知識 まとめ

建て替えた場合の金額のメリット・デメリット、リフォームした場合のメリット・デメリットを記事にしてみました。

」だけでなく、将来的の「土地」をどうしていくかも考える必要があります。

「土地」を手放すか承継させるかで建物をどうしていくかも影響してくるでしょう。

またその辺は次の機会で解説していきます。

 

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archi

普段は設計メインの建築エンジニア。 休日は趣味(スポーツ・遊び)を堪能する1児の父。 ハウスメーカーやデベロッパー、設計事務所などを渡り歩き、住宅から大規模建築まで様々な分野を取り扱うストロングスタイル! 所有資格/建築士/宅建士/AFP/古民家鑑定士/福祉住環境コーディネーター/大型免許・大型二輪/一級小型船舶免許操縦士他

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