住宅 建築

住宅ローン減税で賢く住宅購入。失敗しない住宅計画の基礎知識

更新日:

住宅ローン減税で賢く住宅購入。失敗しない住宅計画の基礎知識の参考画像

人生で一番高い買い物と言われる住宅の購入。

少しでも還元される仕組みがあれば、利用しない手はありません。

社会情勢の変化などにより、税制での優遇措置などが整備されてきています。

今回は住宅の購入の時に使える、「補助金」や「減税」関係を解説していきます。

住宅ローン減税(住宅借入金等特別控除)

住宅ローン減税(住宅借入金等特別控除)を利用するには?の参考画像

住宅ローン減税(住宅借入金等特別控除)を利用するには?

住宅を購入する際に、ほとんどの人が利用する住宅ローン

団体信用保険や金利面でのメリットなどを考慮し、申し込み利用する人も増えてきています。

また住宅ローンを利用することによって、条件次第では「ローン減税」が利用でき、ローンの金額が高額なだけに減税される金額も大きくなります。

住宅ローン控除を利用すると、毎年の住宅ローンの残高の1%を、10年間に渡って所得税から控除(所得税から控除しきれない部分は住民税からも一部控除、中古住宅の場合は要件を満たす必要が有り)できます。

新築住宅や中古住宅によっては要件が分かれますが、共通する内容は以下の通り

新築・中古住宅の共通要件

  • 床面積が50㎡以上
  • 自ら居住(賃貸やセカンドハウスなどはダメ)
  • 完成から6ヶ月以内に居住し、その年の12月31日まで継続して居住すること
  • 住宅ローンの借入期間が10年以上
  • 控除を受ける年の年収が3000万円以下

イメージはできそうですが、具体的に見ていきましょう。

床面積が50m2以上であること

対象となる住宅の床面積が50m2以上であることが要件となっています。この床面積の測定方法は不動産登記上の床面積と同じであり、戸建住宅の場合は壁心、共同住宅の場合は内法により測定することとなっています。

一戸建てとマンションなどの共同住宅では、寸法の取り方が違うので注意が必要です。

不動産の登記の床面積と同じなので、そちらを確認するのがいいかもしれません。

自ら居住すること

住宅ローン減税を受けられるのは「居住の用に供した場合」とされています。また、住宅の引渡し又は工事の完了から6ヶ月以内に、減税を受けようとする者が自ら居住する必要があり、居住の実態は住民票により確認することとなります。このため、別荘などのセカンドハウスや賃貸用の住宅は対象となりません。

参照:すまい給付金

もちろんこの制度を利用するには、その住宅に自ら住む必要があります。

完成してから6ヶ月以内に居住する条件もあるので、完成後直ぐに移れない方なども注意が必要です。

また店舗兼併用住宅の場合の住宅ローンも「住居の部分」のみ減税対象になるので、変則的なパターンの場合は事前に確認しましょう。

中古住宅で住宅ローン減税が使える方法

中古住宅で住宅ローン減税が使える方法とは?の参考画像

中古住宅で住宅ローン減税が使える方法とは?

全ての人が対象にはなりませんが、中古住宅を住宅ローンで購入した場合でも一定の要件を満たせば、住宅ローン減税が利用できます。

ハードルは少し高いですが、ローン減税が適用できるかどうかも頭におきながら不動産情報を見るようにしましょう。

中古住宅の場合

耐震性能を有していること

新築住宅は現在の建築基準法に基づき設計され、建築確認を受けていますが、中古住宅の場合、建築年代によっては現行の耐震基準を満たしていない場合があります。このため、中古住宅を購入する場合に住宅ローン減税を受けるためには、耐震性能を有していることを別途確認する必要があり、次のいずれかに適合することが要件となります。

ア:築年数が一定年数以下であること

  • 耐火建築物以外の場合(木造など):20年以内に建築された住宅であること
  • 耐火建築物の場合:25年以内に建築された住宅であること

※鉄筋コンクリート造、鉄骨鉄筋コンクリート造など

イ:以下のいずれかにより現行の耐震基準に適合していることが確認された住宅であること

  • 耐震基準適合証明書
    国土交通大臣が定める耐震基準に適合していることについて、建築士等が証明したもの
  • 既存住宅性能評価書(耐震等級1以上)
    既存住宅性能評価において、耐震等級1以上が確認されたもの
  • 既存住宅売買瑕疵保険に加入
    住宅瑕疵担保責任保険法人による中古住宅の検査と保証がセットになった保険(既存住宅売買瑕疵保険)に加入していること。同保険への加入には現行の耐震基準に適合していることが要件とされている。【平成25年度税制改正により追加】
 
中古住宅で住宅ローン減税を利用する際には、築年数耐震性2点を証明する必要になります。
評価書や証明書の場合、時間が掛かるケースがあり、またローン減税を利用するには購入時ではなく初年度の確定申告時に申請になるので、タイムラグが生じ慌てる人も多く見かけます。
最悪、購入してから気づくケースもあるので注意が必要です

リフォーム工事で住宅ローン減税が使える方法

新築や中古住宅の購入だけでなく、リフォーム工事の内容によっては住宅ローン減税が使えます。

リフォーム工事だけでも高額になる場合があるため、できる限り利用したいものです。

住宅ローン減税の対象となる増築、リフォーム工事

  • 増改築、建築基準法に規定する大規模な修繕又は大規模の模様替えの工事
  • マンションの専有部分の床、階段又は壁の過半について行う一定の修繕・模様替えの工事
  • 家屋のうち居室、調理室、浴室、便所、洗面所、納戸、玄関又は廊下の一室の床又は壁の全部について行う修繕・模様替えの工事
  • 耐震改修工事(現行耐震基準への適合)
  • 一定のバリアフリー改修工事
  • 一定の省エネ改修工事

参照:すまい給付金

対象となる工事は幅広く、リフォームだからといってローン減税をあきらめるのは勿体ないです。

リフォームを計画する場合、計画が優先になりがちでこういったコスト面でのメリットの部分を取得できるにもかかわらず、おろそかになりがちな傾向があります。

「過半」や「大規模」など専門用語で要件がまとめられているので分かりづらい部分がありまが、工事をお願いするリフォーム会社や建築会社さんに早めに問い合わせてみましょう。

また利用するためには要件があるのですが、新築や中古住宅のローン減税の時と利用要件は似ているのですが、「リフォーム工事費が100万円以上」の要件も条件の一つになります。

住宅ローンを利用してリフォーム工事をした場合

  • 床面積が50㎡以上
  • リフォーム工事費が100万円を超えるもの
  • 完成から6ヶ月以内に居住し、その年の12月31日まで継続して居住すること
  • 住宅ローンの借入期間が10年以上
  • 控除を受ける年の年収が3000万円以下

ローン減税でどれぐらい減税になるか

すまい給付金のサイトに参考例があります。

参照:すまい給付金

上記の参考例でみると、10年間で約380万円控除されています。

会社員の方などが「ローン減税」を利用する場合は、初年度に確定申告をしなければならなかったり(2年目以降は年末調整)と、それなりの作業が伴いますが、これだけの金額が減税されるのはありがたい制度です。

また、実際にすまい給付金などのサイトで簡単なシュミレーションができるので、計算してみる方がイメージがしやすいです。

ローンを使わずに住宅を購入してしまったら・・

住宅ローンの内容で話を進めていましたが、自己資金で住宅を購入された場合にも、「投資型減税」という内容で所得税の控除など優遇措置は用意されています。

「長期優良住宅」や「低炭素住宅」などハードルが高いですが、該当する場合は利用しましょう。

投資型減税

  • 長期優良住宅や低炭素住宅に対応した減税措置
  • 現金購入の場合に利用可能
  • 1年で控除しきれない場合は翌年の所得税からも控除

ローンを利用せずに、自己資金のみで取得する場合、住宅ローン減税は利用できません。そこで、耐久性や省エネルギー性に優れた住宅の場合には、自己資金のみで取得する場合にも所得税が控除される制度として、投資型減税制度があります。この制度についても、消費税率の引上げを踏まえて拡充されています。
具体的には、所管行政庁の認定を受けた長期優良住宅に加えて、新たに所管行政庁の認定を受けた低炭素住宅が対象になります。所得税からの控除は、これらの住宅の性能強化に必要な、標準的な掛かり増し費用が対象となります。この掛かり増し費用についても見直し・拡充が行われます。
なお、申請者や申請時期等は住宅ローン減税と同様です。


 ~平成26年3月平成26年4月
~平成33年12月
対象住宅①長期優良住宅①長期優良住宅
②低炭素住宅 
控除対象限度額500万円650万円
控除率、控除期間10%、1年間
(控除しきれない部分は翌年度の所得税から控除)
最大控除額50万円65万円

※経過措置により5%の消費税率が適用される場合は、控除対象限度額及び最大控除額については、
平成26年3月までの措置を適用

掛かり増し費用
構造~平成26年3月平成26年4月
~平成33年12月
木造33,000円/m243,800円/m2
鉄骨鉄筋コンクリート造36,300円/m2
鉄筋コンクリート造36,300円/m2
鉄骨造33,000円/m2
上記以外の構造33,000円/m2

参照:すまい給付金

 ローン減税ほどの控除率には至りませんが、何もないよりは助かる制度です。

また「ローン減税」や「投資型減税」など、今回紹介した制度や内容は一般の方は知らなくて当然です。

一生で一度の買い物の時にしか出会わない制度なので、分からない時は建築士やファイナンシャルプランナーなどの専門職の方に聞いたりするのも一つの進め方です。

失敗しないためにも、こういった予備知識を身に着けながら、住宅計画に役立てていきましょう!

 

関連コンテンツ

スポンサーリンク

  • この記事を書いた人

archi

普段は設計メインの建築エンジニア。 休日は趣味(スポーツ・遊び)を堪能する1児の父。 ハウスメーカーやデベロッパー、設計事務所などを渡り歩き、住宅から大規模建築まで様々な分野を取り扱うストロングスタイル! 所有資格/建築士/宅建士/AFP/古民家鑑定士/福祉住環境コーディネーター/大型免許・大型二輪/一級小型船舶免許操縦士他

-住宅, 建築

Copyright© No Architecture No Life , 2020 All Rights Reserved Powered by AFFINGER5.