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今さら聞けない住宅ローンの基本知識。変動金利や固定金利、借りれる目安や団体信用保険の話。住宅計画を失敗しない為の基礎知識

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今さら聞けない住宅ローンの基本知識。変動金利や固定金利、借りれる目安や団体信用保険の話。住宅計画を失敗しない為の基礎知識の参考画像

不動産や住宅などの購入には色々な方法があります。

現金で購入するのが一つの方法ですが、最近では現金を手元に残しつつ、「団信」を含め住宅ローンを利用する方もいます。

こういった事も専門の方に任せるのもアリですが、税制面や金額が高額な場合は、知識があればあるほど得をする傾向にあります。

今回は基本的な「住宅ローン」を解説してみます。

住宅ローンの基本知識 住宅計画を失敗しないための基礎知識

住宅ローンは文字の通り、住宅専用のローンになります。

ローン(loan)は和訳で「貸付け」や「信用取引」という意味があります。

これから購入予定の住宅や不動産を担保にして、金融機関などからお金を借りることをいいます。

*担保とは将来発生する不利益に対しての補填の準備など。住宅ローンの場合は「抵当」になります。

マイカーローンや教育ローンなど、ローンの商品はいくつかありますが、「住宅ローン」も代表的なローン商品の一つで、金利や借り入れ年数や付加価値も含め商品が充実している金融機関が多いです。

文字の先入観で「住宅ローン」は住宅を購入する時のみというイメージもありますが、リフォームの場合も対応してもらえることがあるので、知識があると得をする傾向があります。

住宅ローンのイメージとしては、住宅や不動産の購入金額の一部を借り入れし、それを月々の支払いで返済するという流れです。

もちろん、お金を借りる上で「金利」というものが発生します。

金利」の部分が、月々の返済額や、総支払い額に影響するので、比較対象として検討することが大半です。

住宅ローンの金利は2種類「変動金利」と「固定金利」

住宅ローンの金利は「変動金利」か「固定金利」を選択でき、2017年の住宅金融支援機構の資料では、ほぼ同じ数になっています。(変動金利50.4% 固定金利49.6%)

それぞれの特徴を解説します。


変動金利

変動金利は、金利タイプの中では低く設定されており、返済中に金利が見直され変更されたりする特徴があります。

半年ごとに金利が見直され、金利が上昇すると返済額が増加し、金利が減少すると返済額も合わせて減少します。

半年ごとに返済額が変わるのではなく、返済額自体の変更は5年ごとに行われ、返済額が増える場合でも返済額の1.25倍までというルールがあります。


固定金利

固定金利は変動金利と対象的で、ローン申し込み時の金利を、一定期間中は固定できるローンのことをいいます。

その代わり、変動金利より金利は高い傾向にあります。

また固定金利の方は、3年5年10年といった年数を選択できる「固定金利期間選択型」と、完済まで金利が変動しない「全期間固定金利型」があります。

市場や社会情勢の影響を受けることがほぼないので、返済の見通しも変動金利よりは立てやすい形になっています。


変動金利」「固定金利」のメリット・デメリット

変動金利、固定金利ともにメリット・デメリットがあります。

表にまとめてみました。

メリットデメリット
変動金利金利が固定金利よりも低い

金利が安くなった時は返済額も減少する

半年ごとの金利の見直しがある

5年ごとの返済額の見直しがある

金利が高くなった時は返済額も像かする

固定金利3年・5年・10年と期間を選ぶことができる

全期間固定型は金利なので返済の見通しを立てやすい

金利が変動しても金利額は申込時のまま

金利が高い

金利が下がっても一定の金利額を支払いつづけなければならない

それぞれに一長一短があります。

金融機関によっては、「変動金利」と「固定金利」を合わせたミックスローンなど、選択支が増えているので消費者にとっては助かります。

住宅ローンを借りれる目安は?

一番気になるのは、「自分は一体どれぐらい借りれるのか?」という部分の人が多いはず。

私も実際そうでした。

相場で言われているのが、年収の6倍~10倍と言われています。

実際には審査を通してみないと分からないのが本音ですし、金融機関や支店によっても温度差があるのはしかたがないことでしょう。

他にも「属性」と言う部分で、住宅ローンを申し込む方の年齢や勤め先、年収なども審査の結果に影響してきます。

金融機関の方も「返済比率」という言葉で評価するので、他に借り入れがある方も厳しい時があります。

もし審査が通り、ローン実行で支払が始まった時、改めて注意が必要なのは、「限度額」いっぱいで借りてしまうと、将来的に返済が厳しくなる可能性があるということです。

サラリーマンの方でしたら、終身雇用や年功序列で収入が上がる傾向も薄れているため、冒険的なローンの利用は危険を伴います。

マンションの場合は修繕積立金や管理費、戸建て・マンションともに固定資産税も掛かってきまし、それらを見越した計画も必要になってきます。

実際に支払っている賃貸の家賃代や、月々の返済を調整するように頭金を増やすなど、「支払える金額」で申し込むようにした方が無難でしょう。

住宅ローン減税も賢く利用するのがオススメす。

住宅ローンを申し込む時の審査

住宅ローンを利用したい時の流れですが、まずは住宅ローンが利用できるか金融機関に「審査」を申し込む必要があります。

「審査」自体も「事前審査」と「本審査」があり、「事前審査」が通ると「本審査」も大丈夫と言われています。

中には、事前審査から本審査までに、他に借入を起こしたり、諸事情が増えたりする場合は差し支えがあるかもしれません。

「事前審査」を申し込むためには、必要書類を提出し、審査の結果を待ちます。

必要書類はおおまかには以下の種類が多いです。

  • 本人確認書類(免許証や住民票の写しなど)
  • 収入関連資料(源泉徴収票や確定申告の書類)
  • 物件資料(その不動産の価格が分かるもの、契約書や見積り)

こういった書類が基本で、金融機関や利用する人によっては増える傾向にあります。

ネット銀行でも多く扱えるようになっているので、年々便利になってきています。

現在の住宅ローンの借り換えもできる

住宅ローンは新規の申し込みだけでなく、他の金融機関で利用している住宅ローンの借り換えも対応しています。

特にバブル期に住宅ローンを申し込んだ人達は、金利が5%と高金利の時代でした。

借り換えることによって、どうしても諸費用という部分は発生してしまいますが、高金利時代に住宅ローンを利用開始した人には、借り換えをするとメリットが多くでるかと思います。

返済期間が10年以上で、返済額も1000万円以上、検討した場合、申し込み時と現在の金利が1%~2%以上の開きがある人はオススメします。

住宅ローンの団体信用生命保険

住宅ローンの特徴の一つに「団体信用生命保険」もあります。

借り入れの条件として加入することが前提としていることが多いので特徴を押さえておきます。

団体信用生命保険」は、住宅ローンの契約者が、ローンの返済中に所定の高度障害状態になった時や亡くなった時に、その保険金でローンの残債を支払ってもらえる住宅ローン専用の生命保険のことを言います。

住宅ローンの契約者は、その家庭の収入を支えているのが大半です。

その契約者にもしもの時があれば、ローンを支払うことが滞りますし、残された家族に住宅ローンという重荷が残ってしまいます。

そういった事態に備えるための保険で、特約を付けることによって、死亡や高度障害状態以外でも住宅ローンが免除される商品も増えています。

多いのは「三大疾病特約付団体信用生命保険」「八大疾病特約付団体信用生命保険」などで、死亡・高度障害状態以外に「がん・脳卒中・急性心筋梗塞(三大疾病)で所定の状態」や「高血圧症・糖尿病・慢性腎不全・肝硬変・慢性膵炎などの生活習慣病と言われる五大疾病」になった場合にも適用される商品が増えてきています。

こういった特約の内容や団体信用生命保険の保険料は、基本的に金利に上乗せされることが多いので、他の生命保険とも内容や金額を合わせて検討する必要があります。

住宅ローンのまとめ

住宅ローンについては各項目が多いので、追記などをして更新していくつもりです。

金利なども、つい目先の金利%などに着目しがちですが、支払いの全体のバランスが非常に重要になってきます。

子供がいる世帯などは、教育費との調整も含め住宅ローンの検討が必要ですし、返済時の年齢の状況を考慮したライフプランも必要不可欠になってくるでしょう。

次回は「フラット35」について書いていきます。

 

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archi

普段は設計メインの建築エンジニア。 休日は趣味(スポーツ・遊び)を堪能する1児の父。 ハウスメーカーやデベロッパー、設計事務所などを渡り歩き、住宅から大規模建築まで様々な分野を取り扱うストロングスタイル! 所有資格/建築士/宅建士/AFP/古民家鑑定士/福祉住環境コーディネーター/大型免許・大型二輪/一級小型船舶免許操縦士他

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