住宅ローンの中でも、「変動金利」と「固定金利」の記事を過去に書きました。
その固定金利の中で、「全期間長期固定型ローン」として提供されている「フラット35」というのものがあります。
フラット35ってどういうものなの？
この内容について解説していきます。
フラット35とは
フラット35の特徴
フラット35とは、銀行などの全国300以上の民間金融機関と住宅金融支援機構が提携して提供する、借入年数最長35年の全期間固定金利住宅ローンのことをいいます。
メリットとしては、返済期間中は金利が固定されるので、申込時の段階で総返済額が確定します。
おまけに保証料や保証人の必要もなく、繰り上げ返済などの場合も手数料はかかりません。
商品も充実しており、住宅取得に対する地方公共団体による補助金交付などとセットで、フラット３５の借入金利を一定期間引き下げる「子育て支援型」や「地域活性化型」などもあります。
フラット35に向いている人
変動金利を適用した住宅ローンを低金利で申し込むか、フラット35で金利を固定し計画的に返済したい方など人それぞれです。
分かりやすいように、フラット35を利用した方がいい人をまとめました。
- 安定した資金計画で返済したい方、計画的に繰上返済したい方
- 金利上昇リスクに不安を抱えたまま生活したくない方
- 耐震性や長期優良住宅、省エネルギー性化住宅など、性能や品質の高い住宅を取得する予定・されたい方
建築的に安心した住宅を取得するのであれば、資金面でも安全に進めたいものです。
耐震性の等級を満たしていたりすると、地震保険の割引にも繋がるので一石二鳥の部分もあります。
全ての人が利用出来るわけではないので、活用できる状況であれば前向きに検討してもいいかもしれません。
どんな人がフラット35を利用できるか
フラット35を利用できる人も限定されています。
自動車ローンや教育ローンなどを含めた全ての借入れに関して、年収に占める年間合計返済額の割合が下の表の基準を満たす方になります。
| 年収 | 400万円未満 | 400万円以上 |
|---|---|---|
| 基準 | 30％以下 | 35％以下 |
年収400万円が一つのボーダーラインですね。
また、上の表の基準を満たしていなくても、下記の内容に合えば、収入の合算もできます。
- 申込みご本人の親、子、配偶者など
- 申込時の年齢が満70歳未満の方
- 申込みご本人と同居する方
- 連帯債務者になる方
一番考えられるのは親族や配偶者ではないでしょうか？
夫婦共働きの方など利用しやすい傾向にあります。
フラット35でどれくらいの金額が借りれるか
もちろんフラット35を利用する場合は、金額の上限値が定められています。
借りれる金額は100万円以上8,000万円以下になっており、土地取得費を含めた建設費や購入価額以内に限定されます。
借地でも条件をみたせばフラット35を利用できる
住宅を建築する場合は、基本的には土地の所有権も取得できるのですが、中には借地の場合があります。
諦めずに金融機関に相談してみるのがいいでしょう。
ちなみに借地権が設定されている土地でも①担保②借入期間③借入対象となる借地権取得費などの要件がボーダーラインになってくるそうです。
フラット35を利用できる住宅
先程はフラット35を利用できる人を説明しましたが、利用できる住宅なども以下の表のように限定されます。
| 一戸建て住宅等 | マンション | ||
|---|---|---|---|
| 接道 | 原則として一般の道に2m以上接すること | ||
| 住宅の規模 | 70㎡以上 | 30㎡以上 | |
| 住宅の規格 | 原則として2以上の居住室（家具等で仕切れる場合でも可）ならびに炊事室、便所及び浴室の設置 | ||
| 併用住宅の床面積 | 併用住宅の住宅部分の床面積は全体の2分の1以上 | ||
| 戸建型式等 | 木造の住宅は一戸建てまたは連続建てに限る | ||
| 断熱構造 | 住宅の外壁、天井または屋根、床下などに所定の厚さ以上の断熱材を施工（断熱等性能等級2レベル以上） | ||
| 住宅の構造 | 耐火構造、準耐火構造または耐久性基準に適合 | ||
| 配管設備の点検 | 点検口等の設置 | 共用配管を構造耐力上、主要な壁の内部に設置しないこと | |
| 区画 | 住宅相互間等を1時間準耐火構造等の界床・界壁で区画 | ||
| 床の遮音構造 | 界床を厚さ15cm以上(RC造の場合) | ||
| 維持管理基準 | 管理規約 | 管理規約が定められていること | |
| 長期修繕計画 | 計画期間20年以上 | ||
新築住宅であれば、この内容の物件検査を行い適合証明書を発行してもらう必要があります。
既存住宅の購入の場合は、この内容と合わせて「耐震性」や「劣化状況」などの基準を満たさなければいけません。
築年数が古くなればなるほどフラット35の利用できる可能性が低くなりますね。
また「フラット35Ｓ」や「フラット35リノベ」などはよりレベルの高い条件を加味されます。
フラット35の商品
フラット35から始まり、消費者のニーズに合わせ様々な商品が誕生しています。
借入年数を考慮したものや、リフォーム・リノベーションに特化したものなど、適材適所で利用できるようになっています。
フラット20
「フラット２０」は、フラット３５のうち15年以上20年以下の借入期間を選択できる住宅ローンで、金利は借入期間が21年以上35年以下の最低金利より低くなります。
さらにフラット３５Ｓを利用することで、借入金利を一定期間引き下げることも可能です。
フラット35（リフォーム一体型）
中古住宅を購入する金額とリフォーム工事を行う金額を合算してフラット35を利用できる住宅ローンです。
リフォームの工事内容や工事価格に制限はなく、リフォーム後の住宅が「フラット３５S」の技術基準に適合できれば、フラット３５Sも利用することができます。
フラット35（リノベ）
フラット35（リノベ）は、中古住宅を購入して性能向上リフォームを行う場合や、住宅事業者により性能向上リフォームが行われた中古住宅を購入する場合に、フラット35の借入金利を一定期間の間引き下げられることができる住宅ローンです。
バリアフリー性、省エネルギー性、耐震性、耐久性・可変性のいずれかの性能を一定以上向上させる必要があったり、フラット３５の技術基準に加えて「基準を満たす性能向上リフォームを行うこと」および「中古住宅の維持保全に係る措置を行うこと」が必要なので、少しハードルが高めです。
金利引継特約付きフラット３５
金利引継特約付きフラット３５は「フラット３５」の返済中に長期優良住宅を売却する場合に、その住宅を購入する方に「フラット３５」の債務を引き継ぐことができる住宅ローンです。
新規で住宅ローンを借りるより、金利を引き下げ利用できる商品になります。
フラット50
フラット50は、長期優良住宅を取得する場合などに利用できる、借り入れ最長50年の全期間固定金利住宅ローンです。
フラット50の利用できる金額は物件の6割までですが、フラット35やフラット20などの商品などと併用も可能です。
フラット50は金利引継特約が付いているので、フラット50の返済中に融資物件を売却する場合に、その物件を購入する方にフラット５０の債務を引き継ぐこともできます。
フラット35s
フラット35sは、フラット35やフラット20を申し込み、バリアフリー性や省エネルギー性、耐震性など、グレードの高い住宅を取得される場合に、借入金利を一定期間引き下げる制度です。
新築住宅の建設・購入および中古住宅の購入の際に利用できるが、フラット35の借り換えなどには対応できなかったり、フラット35リノベとの併用も厳しかったりとデメリットもあります。
また「フラット35Ｓ」には「金利Ａプラン」と「金利Ｂプラン」があり、住宅基準では｛金利Ａプラン」がより高いレベルを求められます。
フラット３５の制度一部変更内容（2019年10月）
2019年10月より、フラット３５の制度が一部変更されました。
「フラット３５」とは長期固定金利として利用されている住宅ローンのことを言います。
将来的な金利上昇に影響されることなく、借入時の金利で安心して支払うことができ、幅広い世代で多く利用されています。
2019年分のフラット３５の制度変更内容について紹介します
フラット３５の制度変更
2019年のフラット３５の主な変更内容です。
- 「フラット３５」の地域活性化型の対象事業を拡充
- 建設費・購入価額の上限１億円の制限の廃止
- 「フラット３５」（買取型）の融資率９割超の金利を引き下げ
- 「フラット５０」の融資率上限などを引き上げ
それぞれについて見ていきます。
「フラット３５」の地域活性化型の対象事業を拡充
フラット３５の商品の中に「地域活性型」という制度が有ります。
これは、地域活性化に取り組む地方公共団体と住宅金融支援機構が連携を組み、住宅取得に対する地方公共団体の補助金などとセットで「フラット35」の借入金利を一定期間引き下げる制度になります。
地域活性型には「UIJターン」「コンパクト̪シティ形成」「空き家活用」などありますが、今回の変更では「対象とされている事業」が拡充され、「防災対策に資する事業」と「地方移住支援事業（移住支援金制度の活用）」が追加されます。
「防災対策に資する事業」
「防災対策に資する事業」とは、防災や減災対策がされている住宅を表し、以下のような対策が上げられます。
- 克雪住宅（多雪地域で屋根の雪下しの作業が必要がない工夫がされた住宅」
- 雨水浸透施設を設置した住宅
他の対策についても、各地方公共団体が地方の状況を踏まえ設定しています。
「地方移住支援事業（移住支援金制度の活用）」
こちらは東京圏限定になりますが、東京23区から東京圏外へ移住し、道府県が選定した中小企業に就職した方などに対する交付金を受け取れる方が、移住先での住宅の購入する場合に利用できるようになります。
建設費・購入価額の上限１億円の制限の廃止
2019年10月１日以後のフラット借入申し込み分より、これまでは融資対象となる住宅の建設費や購入費に対する制限がなくなりました。
以前は１億円以下の制限がありましたが、これにより利用できる人が増えることでしょう。
※融資限度額は現行の8000万円より変更なし
「フラット３５」（買取型）の融資率９割超の金利を引き下げ
2019年10月１日以後のフラット35の資金実行分より、融資率の数字が９割を超える場合は、融資率が９割以下である場合の金利に上乗せされている金利が年0.44％から粘0.26％に引き下げられます。
今までの方は対象にならないので注意が必要です。
「フラット５０」の融資率上限などを引き上げ
最長５０年借り入れ期間を設定できる「フラット50」の融資率も引き上げられます。
2019年10月１日以後のフラット50の資金実行分より、融資率の上限は６割から９割に引き上げ。
融限度額も6000万円から8000万円に引き上げられます。
フラット35 まとめ
2004年頃から「フラット35」が始まり、認知度が増え商品数も今ではかなり充実しています。
不動産業者やハウスメーカーの担当なども、情報吸収が追い付かないほど多様化しているので、利用を検討している人がいれば自主的に勉強した方がいいでしょう。
こちらの記事も、不足の部分は今後追記していきます。
